Paragraaf G Grondbeleid

Op 16 april 2019 is de Nota Grondbeleid door de raad vastgesteld, met als uitgangspunt het concept ‘sturend grondbeleid’, waarbij de gemeente per project bekijkt welke grondpolitiek wordt toegepast. De gemeente heeft vooral een faciliterende rol, maar waar meer directe invloed van de gemeente nodig is, voert zij een actief grondbeleid. Bij elke gebiedsontwikkeling is sprake van onderhandeling en een overeenkomst tussen de gemeente en een of meerdere marktpartij(en). In de Nota Grondbeleid is uitgesproken dat de gemeentelijke voorkeur uitgaat naar het overeenkomen van een anterieure overeenkomst met de marktpartijen. Dit in tegenstelling tot het opstellen van een exploitatieplan. De gemeente hanteert met betrekking tot gronduitgifte marktconforme grondprijzen en bepaalt per plan de meest geschikte grondprijsmethode.

Bij behandeling van de Kadernota 2025 op 2 juli 2024 heeft de raad besloten om af te zien van actualisering van de nota Grondbeleid. Hiermee blijft de huidige nota Grondbeleid van kracht.

Op 15 oktober 2024 is het "Programma Kostenverhaal en financiële bijdragen" door de gemeenteraad vastgesteld waarmee meer concrete sturing is wat betreft de vigerende nota Grondbeleid.

Op 21 januari 2025 zijn de uitgifteprijzen voor restgroen door het college van B&W geactualiseerd en zijn de plankosten voor kleine bouwactiviteiten (tot 4 woningen) vastgesteld. De gemeenteraad is hierover per brief geïnformeerd.

Op 15 oktober 2024 is het Programma "Kostenverhaal en financiële bijdragen" vastgesteld. Met de vaststelling van dit programma beschikt de gemeente Waalre over transparante en eenduidige beleidskaders rondom kostenverhaal, financiële bijdragen en verevening sociale woningbouw welke in lijn is met de Omgevingswet. Op 21 januari 2025 zijn de plankosten voor kleine bouwactiviteiten (tot 4 woningen) door het college van b&w vastgesteld, waarover de gemeenteraad is geïnformeerd. Daarnaast blijft de beleidsnota “Rood-met-groen” en beleidsnotitie “Uitwerking Rood-met-groeninstrumentarium” van kracht.

De gemeente Waalre heeft op basis van dit programma en beleidsnota/notitie de volgende bestemmingsreserves:
    •    Bestemmingsreserve fysieke leefomgeving
    •    Bestemmingsreserve Sociale Woningbouw
    •    Bestemmingsreserve Landschappelijke kwaliteiten

De rol van het Fonds Landschappelijke kwaliteit wordt nu vervuld door deelname aan de Landschapsinvesteringsregeling vanuit de Provincie, waarin o.a. de Beleidsnota Rood-met-groen in de nieuwe vorm wordt opgenomen.

In voorgenoemde beleidsnota’s zijn tarieven opgenomen die worden gevraagd bij zowel particuliere als gemeentelijke bouwplannen. Het kostenverhaal bij particuliere plannen vindt bij voorkeur plaats via privaatrechtelijke / anterieure overeenkomsten.  

Beleidsmatig dient aan een andere ontwikkeling in de regio vormgegeven te worden; er is een regionale afspraak om 8 m2 groen per woning toe te voegen. Dit heeft uiteraard effect op de grondexploitatie in bredere zin. De praktische uitwerking wordt momenteel onderzocht.

De gemeente Waalre hanteert pachtbeleid dat in september 2017 door de raad is vastgesteld en vanaf 1-1-2018 is geïmplementeerd. Het areaal pachtgronden is nog maar heel beperkt. 

Het woningbouwprogramma is gebaseerd op de door de raad vastgestelde programmering in de Actualisatie Woonnotitie (2023). Onderlegger hiervan zijn de afspraken in het Stedelijk Gebied Eindhoven en de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (MRE).Het gewenste woningbouwprogramma is ook gebaseerd op de prognose van bevolking en woningbehoefte, zoals die door de provincie Noord-Brabant periodiek wordt opgesteld. Gezien de druk op de woningmarkt en de regionale schaalsprong wordt gewerkt aan versnelling van het programma.  

De gemaakte afspraken over woningbouw in de regio geeft ook een grote woningbouwtaakstelling voor Waalre. Doelstelling is om deze groei in principe te realiseren op de beschikbare inbreidingslocaties (o.a., Brabantiaterrein, winkelcentrum De Voldijn, diverse ontwikkelingen aan de Eindhovenseweg, transformatie Voldijn en Hoevenakkers). De woningbouwplannen op de uitbreidingslocaties Waalre-noord, HTC-zuid en Ekenrooi-zuid zullen ook moeten gaan voldoen aan de regio-afspraken. Mede in het kader van versnelling is fase 3 van Waalre-noord in ontwikkeling genomen. In 2025 is ook gestart met de ontwikkeling van Ekenrooi-zuid. Tegelijkertijd is ook een ontwikkeling op HTC-zuid opgestart.

Het woningbouwprogramma wordt voor een deel gerealiseerd op locaties die de gemeente zelf in exploitatie heeft. Een groot deel wordt gerealiseerd via particuliere ontwikkelingen. 

Voor de korte en middellange termijn (tot 2036) zijn concrete locaties in ontwikkeling, zowel op grond van de gemeente als particuliere ontwikkelingen. Voor de langere termijn moeten nog extra locaties in ontwikkeling worden genomen. Hiervoor zijn meerdere mogelijkheden in beeld, vooral op inbreidingslocaties. Keuzes hierin worden pas later genomen om flexibel te zijn, zodat goed kan worden gereageerd op mogelijk nieuwe ontwikkelingen op de woningmarkt. Op dit moment is vooral de vraag naar betaalbare woningen groot. Het vraagt extra aandacht om in dit segment woningen toe te voegen.

In 2026 zijn er 3 grondexploitaties actief, namelijk Waalre-noord Fase 1 & 2, Trolliuslaan e.o. en Waalre-noord Fase 3.

Bij het doorrekenen van de grondexploitaties hanteren we de volgende parameters. Naast de standaard parameters zoals in de tabel hieronder aangegeven, kunnen bij projecten project specifieke afwijkingen op basis van contracten voorkomen. 

Renteparameter 
Op grond van de BBV-regelgeving wordt aan de gemeentelijke grondexploitaties rente toegerekend. Met ingang van begrotingsjaar 2025 vindt deze rentetoerekening plaats op basis van de reguliere omslagrente. Voor 2027 wordt vooralsnog uitgegaan van een omslagrente van 1,0%. Wanneer hierdoor de werkelijke rentelasten en de daaruit afgeleide omslagrente wijzigen, werkt dit door in de rente die aan de lopende grondexploitaties wordt toegerekend. De financiële gevolgen hiervan worden betrokken bij de periodieke actualisatie van de grondexploitaties. De rente wordt berekend over de boekwaarde van de grondexploitatie aan het begin van het boekjaar. Indien een grondexploitatie een negatieve boekwaarde heeft, doordat de gerealiseerde baten hoger zijn dan de gerealiseerde lasten, wordt de berekende rente als rentebaat aan de grondexploitatie toegerekend.

Disconteringsvoet 
De disconteringsvoet wordt gebruikt in het berekenen van de contante waarde van de kasstromen als gevolg van geprognosticeerde lasten en baten. Omdat gemeenten de enige partijen zijn die grondexploitaties voeren zijn er vanuit de markt geen gegevens beschikbaar betreffende de disconteringsvoet. Daarom wordt aangesloten bij de aanbevelingen van de Commissie BBV, zijnde 2,0%.

Kosteninflatie 

De uitgangspunten voor de kostenstijging binnen de grondexploitaties worden geactualiseerd op basis van de actuele marktontwikkelingen, de meest recente indexcijfers van het CBS, Bureau Documentatie Bouwwezen en de prognoses van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling en Stadkwadraat BV. De Outlook Grondexploitaties 2026 van Metafoor bevat ramingen voor de kosten- en opbrengstenontwikkeling vanaf 2026. Stadkwadraat stelt eveneens periodiek prognoses op voor de parameters van gebiedsontwikkelingen.

De kostenontwikkeling blijft onzeker. Internationale spanningen, energieprijzen, loonontwikkelingen en de beschikbaarheid van materialen en uitvoeringscapaciteit kunnen leiden tot aanzienlijke schommelingen. Waar eerder sprake leek van een afvlakking van de kostenstijging, laten de meest recente cijfers voor de grond-, weg- en waterbouw opnieuw een duidelijke stijging zien. De BDB-index voor de totale GWW-sector steeg in de periode van augustus 2025 naar augustus 2026, met een percentage van ca. 4,9%.  Voor de begroting wordt uitgegaan van een kostenstijging van 5,0% in 2026 en 3,0% per jaar in 2027 en 2,0% per jaar vanaf 2028. Gelet op de recente volatiliteit worden de gehanteerde percentages bij iedere actualisatie opnieuw beoordeeld aan de hand van actuele marktgegevens, indexcijfers en project specifieke omstandigheden.

Voor de overige kosten binnen de grondexploitaties, waarop de GWW-index niet van toepassing is, wordt aangesloten bij de ontwikkeling van de consumentenprijsindex (CPI). De betreffende kostenramingen worden naar het actuele prijspeil gebracht en vervolgens geïndexeerd op basis van de geraamde ontwikkeling van de CPI en CAO loonstijgingen, voor openbaar bestuur en overheidsdiensten. De gehanteerde indexeringspercentages worden bij iedere actualisatie opnieuw beoordeeld aan de hand van de meest recente economische inzichten. Voor 2026 en 2027 wordt voor nu uitgegaan van een stijging van 3,0% en een stijging van 2,0% per jaar vanaf 2028.

Opbrengsteninflatie 

Voor het merendeel van de lopende grondexploitaties zijn reeds uitgifteprijzen overeengekomen. Voor deze uitgiften wordt daarom geen aanvullende opbrengstenstijging geraamd. Gelet op de onzekerheid over de ontwikkeling van vastgoedprijzen en bouwkosten wordt voor de nog niet gecontracteerde opbrengsten tot en met 2027 evenmin een stijging toegepast. Vanaf 2028 wordt vanuit het voorzichtigheidsbeginsel rekening gehouden met een beperkte jaarlijkse opbrengstenstijging van 1,0%. Een uitzondering hierop is de grondexploitatie van Waalre Noord Fase 3. Vooralsnog wordt in de grondexploitatie rekening gehouden met een opbrengstenstijging van 2,75%.

In maart 2018 heeft het BBV de berekeningsmethode voor de tussentijdse winst nader omschreven. Hiermee is niet langer ruimte voor verschil in interpretatie. Deze methode wordt opgelegd, mede om de resultaten van gemeenten onderling vergelijkbaar te maken. De methode staat bekend als de ‘percentage of completion’ (POC)-methode. De tussentijdse winst wordt berekend door: gerealiseerde kosten/totale kosten te vermenigvuldigen met gerealiseerde opbrengsten/totale opbrengsten en deze fractie (%) te vermenigvuldigen met de geprognotiseerde eindwaarde (resultaat), voor zover sprake is van een winstgevend project. Volgens de BBV voldoet ook deze methode aan het ‘voorzichtigheidsprincipe’.

Door toepassing van bovengeschetste methode wordt geprognosticeerd dat bij de jaarrekening 2026 circa € 398.000 aan tussentijdse winst genomen zal worden. 

In onderstaande tabel is de verwachte tussentijdse winstneming voor 2026 weergegeven. In de volgende paragrafen wordt inzichtelijk gemaakt hoe groot de totale winstprognose per grondexploitatie is. 

Bovenstaande tabel geeft de financiële effecten weer van de actualisatieslag van de actieve grondexploitaties medio 2026. De nieuwe resultaten (eindwaarde, kolom E) zijn gecorrigeerd met tussentijdse winstnemingen (kolom B/C) en het actualiseren van de grondexploitatie (m.b.t. gehanteerde uitgangspunten en houdbaarheid ramingen, kolom D). 

Onderstaande tabel toont de geraamde nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten in de resterende exploitatieperiode (de periode vanaf 1 januari 2026).

In de volgende alinea’s worden per project de mutaties van het eindresultaat toegelicht. In de raming van de nog te maken kosten wordt eveneens rekening gehouden met de verwachte inflatie (kostenstijging) en de door wijziging van de renteparameter rentelasten/renteopbrengsten. In de nog te maken kosten wordt eveneens rekening gehouden met de te verwachte kostenstijging en rentebaten/ -lasten, zoals deze conform BBV-richtlijnen aan de grondexploitaties dienen te worden toegerekend.

De voormalige vuilstort is heringericht als park. De definitieve inrichting en afronding van het park vindt pas plaats, nadat het horecapunt is gerealiseerd. De omgevingsvergunning voor het horecapunt is onherroepelijk geworden, maar de beoogde exploitant ziet af van realisatie vanwege de fors gestegen kosten. In 2026 vindt een uitvraag plaats naar een nieuwe exploitant, het resultaat hiervan is nog onzeker.

De bouw van het bijzondere woontorentje Waderlo met 5 appartementen op locatie Heistraat-noord fase 2 is in 2025 gestart. De oplevering wordt begin 2027 verwacht.

Fase 2 van de locatie Heistraat zuid is de ontwikkeling 'Heijde Park'. In 2025/2026 is de locatie bouwrijp gemaakt en is gestart met de bouw van 151 woningen. Alle woningen zijn verkocht en de eerste woningen zijn in het najaar van 2026 opgeleverd. Oplevering van woningen loopt door in 2027, waarna de gemeente het gebied afrondt met het woonrijp maken en aanbrengen van de groenstructuur (2028/2029).

De (her)inrichting van het bestaande en toekomstige openbaar gebied rond ’t Hazzo is afgerond. Ook de bouw van 18 appartementen op de deels particuliere gronden aan de zuidzijde van ’t Hazzo en 1 woning aan de Klaprooslaan is gereed en de woningen zijn bewoond. In 2026 moeten er nog enkele herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd, voor wat betreft de infiltratie van hemelwater in een grondwaterbeschermingsgebied, waardoor de grondexploitatie met 1 jaar is verlengd. Verwachting is dat eind 2026 de exploitatie kan worden gesloten.

Onderstaande tabel geeft inzicht in de verwachte ontwikkeling van de boekwaarde van de actieve grondexploitaties tussen 31 december 2025 en 31 december 2026. Daarbij worden de in 2026 verwachte kosten en opbrengsten opgenomen. In 2026 wordt naar verwachting circa € 11,30 mln. aan kosten gerealiseerd en circa € 7,34 mln. aan grondopbrengsten en exploitatiebijdragen ontvangen.

Van de per 1-1-2026 actief zijnde grondexploitaties zijn de volgende verwachte eindresultaten (zie kolom C in onderstaande tabel) berekend:

Als alle nog lopende grondexploitaties gerealiseerd zijn, dan verwacht de gemeente € 2,27 mln. winst gerealiseerd te hebben (kolom A), waarvan naar verwachting tot en met 31-12-2026 reeds 375 mln winst is genomen (kolom B en C). De nog te realiseren winst na 1-1-2027 bedraagt 0,9 mln (kolom A minus kolom B en C). Op de negatieve cijfers  in de kolom ‘NCW’ bij de Trolliuslaan wordt nader ingegaan verderop in deze paragraaf bij het onderdeel verliesvoorziening.

NB: Om geprognotiseerde eindwaarden van de diverse grondexploitaties, met verschillende looptijden, te kunnen vergelijken worden deze teruggerekend naar het huidige prijspeil 1-1-2026. Dit wordt de netto contante waarde genoemd. Het BBV schrijft voor om het meerjarige streefpercentage voor de inflatie in de eurozone hiervoor toe te passen: 2% (disconteringsvoet).   

De gemeente is per 1 januari 2016 voor haar ondernemersactiviteiten Vpb-plichtig. Een van die activiteiten (met de grootste financiële impact) is “het voeren van grondexploitaties”. De afgelopen jaren zijn door gemeente Waalre onderstaande bedragen betaald / terugontvangen inzake Vpb:

Voor het boekjaar 2025 en 2026 is het definitieve bedrag nog niet bekend.

In 2026 is de grondexploitatie voor complex Waalre Noord Fase 3 geopend. Voorlopig met een eindwaarde van € 1 miljoen.

De gemeente heeft een aantal percelen in bezit die in aanmerking komen voor woningbouwontwikkeling. Dit zijn echter eigendommen die pas op de (middel)lange termijn zullen worden opgepakt en waarvoor nog geen grondexploitatie is opengesteld. Dit betreft percelen in Ekenrooi Zuid en een deel van het voormalige Boerenbondterrein. Momenteel worden deze eigendommen tijdelijk beheerd zoals in de vorm van verpachte landbouwgrond, paardenweide of tijdelijk evenemententerrein.

De gemeente heeft in het verleden enkele grondposities in dit toekomstig ontwikkelgebied strategisch aangekocht voor de realisatie van een woonwijk Waalre Noord fase 3 (conform Gebiedsvisie Waalre Noord). Opzet was om eerst Waalre Noord fase 1 en 2 te realiseren en vervolgens de overstap te maken naar fase 3. Uit oogpunt van versnelling en een continue bouwstroom is deze locatie eerder gestart. In de afgelopen jaren is een Omgevingsdialoog met alle belanghebbenden gevoerd. Het resultaat, de stedenbouwkundige opzet voor de locatie, heeft uw raad in 2025 vastgesteld. In 2025 is het stedenbouwkundig schetsontwerp goedgekeurd. In 2026 worden de afspraken met ontwikkelaars definitief vastgelegd en wordt gestart met het doorlopen van de benodigde RO-procedures van het gewijzigde Omgevingsplan.

Begin 2025 is de verkenning van ontwikkeling Ekenrooi Zuid gestart. In april 2025 is de startnotitie Ekenrooi Zuid vastgesteld door uw raad. De stedenbouwkundige visie is in februari 2026 vastgesteld en in maart 2026 is de anterieure overeenkomst getekend. De verwachting is dat in de tweede helft van 2026 het stedenbouwkundig plan (het vervolg op de stedenbouwkundige visie) wordt vastgesteld. De ruimtelijke procedure wordt in 2026 opgestart.

De gemeente moet elk jaar bijhouden of de grondposities in deze strategische grondvoorraad een lagere boekwaarde hebben dan de marktwaarde van de grondpositie bij de huidige bestemming. Op dit moment heeft de gemeente voor € 1,3 mln aan grondposities geïnvesteerd die voor gebiedsontwikkelingen in aanmerking komen. Uit de strategische grondvoorraad zijn geen directe financiële effecten voor de begroting 2027.

De gemeente heeft een beperkt areaal aan landbouwgronden in bezit. Dit is het gevolg van strategische grondaankopen uit het verleden, met als doel deze in te kunnen zetten bij grondruil, woningbouwontwikkelingen en natuurcompensatie. Totdat deze gronden kunnen worden ingezet, wordt een deel daarvan verpacht. Gemeente Waalre hanteert eenjarige contracten om volledige beschikking te houden over haar gronden. Gemeente Waalre heeft 9 percelen in pacht uit te geven, in totaal ruim 15 ha.
De regionale pachtnorm is in juli 2026 vastgesteld op € 1.109/ ha. In totaal wordt ca € 15.800 aan pachtinkomsten verwacht in 2027. 

Een deel van de verspreid liggende gronden wordt verhuurd voor verschillende doeleinden. Een deel hiervan zijn gronden die wachten op een mogelijke ontwikkeling. Deze gronden worden verhuurd voor verschillende doeleinden zoals paardenwei, bijenkasten of volkstuin. Daarnaast worden de zogenaamde reststroken verhuurd. Deze gronden worden verhuurd aan de bewoners van naastgelegen percelen en worden gebruikt als tuingrond. De huuropbrengsten van deze gronden in zijn in 2027 geraamd op circa € 10.000. 

Een aantal zend- en hoogspanningsmasten leveren ook in de vorm van overeenkomsten van gebruik-opstal voor langere tijd opbrengsten op.  De opbrengsten in deze vorm zijn jaarlijks circa € 13.000,-

Voor restgronden wordt een passief grondbeleid gevoerd. Er is geen actieve verkoopstrategie. In de regel is de gemeente terughoudend bij de verkoop van gronden omdat de gemeente de gronden als strategisch bezit in eigendom wil behouden voor onder andere klimaat adaptieve maatregelen. Er worden niet veel opbrengsten uit gegenereerd. De gemeente verkoopt reststroken op basis van incidentele verzoeken, indien voldaan wordt aan beleidsregels. Dit levert dan ook incidenteel grondopbrengsten op. Een hogere grondvraag vanuit Enexis voor de plaatsing van trafostations wordt bij voorkeur middels de vestiging van een opstalrecht in plaats van verkoop geregeld.

Voor 2027 wordt een bedrag van circa € 37.000,- begroot; dit bedrag is inclusief een aanstaande verkoop van grond aan Natuurmonumenten op basis van een oude grondruilovereenkomst die nu geeffectueerd wordt. 

De gemeente faciliteert een toekomstig woningbouwprogramma (vanuit volkshuisvestelijke en economische beleidsdoelstellingen) niet alleen via haar eigen bouwprojecten, maar ook via particuliere initiatieven. Hieronder volgt een korte toelichting over de grotere particuliere projecten, die de gemeente op dit moment faciliteert. 

De eerste en tweede fase van de ontwikkeling op het voormalig Brabantiaterrein zijn reeds langere tijd geleden gerealiseerd. De plannen op het plandeel langs de Tongelreep (de derde en laatste fase) zijn meermaals gewijzigd. Hiervoor is een nieuw plan ontwikkeld: het Brabantiapark. Het plan bestaat uit 112 woningen, waarvan  34 sociale huur. Eind 2026 wordt gestart met het bouwrijp maken van het plangebied en de bouw van de opstallen. Voor dit project is tevens subsidie verkregen vanuit 'Beethoven'.

Boven het winkelcentrum worden 50 appartementen gerealiseerd. Hiertoe is eerst de openbare ruimte rondom het winkelcentrum aangepakt en de bodem is gesaneerd. De door de raad vastgestelde uitgangspunten zijn uitgewerkt in een inrichtingsplan en bouwplan. Medio 2024 is gestart met de omgevingsdialoog en de milieutechnische onderzoeken. Uit onderzoek is gebleken dat het project geen Natura-2000 activiteit is en zonder natuurvergunning kan worden uitgevoerd in overeenstemming met de bepalingen van de Omgevingswet. De omgevingsvergunningsaanvraag voor dit deel is in procedure gegaan op 30 juli 2026 jongstleden. Belanghebbenden konden tot en met 10 september 2026 bezwaar maken tegen dit besluit. In de tweede fase wordt de omgevingsvergunning voor het realiseren van het gebouw aangevraagd (vergelijkbaar met de oude bouwvergunning). De planning voor deze tweede fase is nog niet bekend en hangt af van vaststelling van de lopende planprocedure.

In april 2026 zijn op het zuidelijk deel van de locatie de 26 sociale huurappartementen van woningstichting 'Thuis (WoonST) opgeleverd en bewoond. Gepland is om in het najaar van 2026 een herinrichting van de openbare ruimte door de gemeente uit te voeren. Hierna is dit project afgerond. Het noordelijk deel ligt voorlopig stil.

De exploitatiemaatschappij Eeckenrhode wenst 36 appartementen toe te voegen aan de serviceflat Eeckenrhode.  Het bestemmingsplan is door de raad goedgekeurd in juni 2024 en is inmiddels onherroepelijk. De omgevingsvergunningsaanvraag is ingediend, vergund en onherroepelijk. De start bouw is voorzien voor eind 2026.

Op deze locatie is het voormalige bedrijfsgebouw gesloopt. Hier wordt een woonzorg complex voor 24 zorgwoningen met volledig pakket thuis gerealiseerd. De vergunning is verleend, de bouw is in 2026 gestart en de verwachte oplevering is eind 2027.

Het gebied is volledig woonrijp, grond is overgedragen en een groot deel van de woningen zijn opgeleverd en bewoond. De bouw van 6 goedkopere koopwoningen is nog niet gestart.

Op het achterterrein van de Aalstermolen is de bouw van 16 kleine woningen (ca 50m2) gerealiseerd.  Aan de voorzijde van de Raadhuisstraat zijn 2 grondgebonden woningen in aanbouw. Hiermee is het project afgerond. 

Op de locatie van het voormalig transportbedrijf is woningbouw in aanbouw (Wolders Eik); een kleinschalig project van 23 woningen in een combinatie van vrijstaande, rijwoningen en beneden-bovenwoningen, waarbij het Stationskoffiehuis behouden blijft. Inmiddels is gestart met de bouwwerkzaamheden. De oplevering is voorzien in 2028.

Op de locatie van het voormalig café de Wolderse Wever is een nieuw horecapand met 7 appartementen voorzien. De BOPA-procedure is in 2026 doorlopen. Start bouw is voorzien in Q1 2027.

Op de hoek Burgemeester Mollaan - Primulalaan is op de plaats van een bedrijfsverzamelgebouw een nieuw woningbouwplan voor circa 120 woningen gepland. Het project zit in de initiatieffase. In 2027 wordt de BOPA-procedure gestart.

Voor de ontwikkeling van het gebied tussen de Dirck van Hornelaan en de Burgemeester Mollaan, grenzend aan de snelwegen A67 en A2, is een plan ingediend voor in totaal circa 700 woningen/wooneenheden. In december 2025 is dit conceptverzoek, High Tech Campus Waalre, goedgekeurd door het college, waarna de intentieovereenkomst is getekend. De planning is om in 2026/2027 een anterieure overeenkomst ondertekend te hebben en een wijziging Omgevingsplan te doorlopen. In de raadsvergadering van 15 september 2026 heeft de behandeling plaatsgevonden met als uitkomst dat er aanpassingen in aantallen woningen en hoogte is aangegeven. De start bouw is gepland in 2027/2028.

Na herinrichting van Den Hof en Eindhovenseweg zijn voor meerdere locaties rondom de Eindhovenseweg plannen voor woningbouw in ontwikkeling. Verouderde (winkel) panden worden aangepakt en getransformeerd naar wonen (soms met zorg). In totaal gaat het om meer dan 100 woningen.

Project met grondige renovatie van 3 woonblokken van Wooninc. met het optoppen op ieder blok met 7 appartementen, volledig in de sociale huur. Complex 1 is in 2026 afgerond, naar verwachting worden blok 2 en 3 in 2027 opgeleverd.

Wooninc. vervangt het appartementengebouw en een aantal bungalows (in totaal 58) door 2 appartementencomplexen met in totaal 104 sociale huurwoningen voor senioren. In 2026 is de anterieure overeenkomst getekend en het plan moet nog de ruimtelijke procedure doorlopen. Voor de bouw is subsidie verleend vanuit 'Beethoven'.

Bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt rekening gehouden met de voorzienbare risico’s en deze worden verwerkt in de grondexploitatie. Naast de voorzienbare risico’s kan er ook sprake zijn van niet-voorzienbare (onbenoemde en onbekende) risico’s. Bij het bepalen van een saldo van een grondexploitatie is hiermee nog geen rekening gehouden. Om de onvoorziene risico’s af te dekken maakt de gemeente gebruik van haar algemene reserves (zie ook paragraaf B Weerstandsvermogen).

Recent is de hoogte van het benodigde weerstandsvermogen voor het afdekken van de onvoorziene risico’s die gemoeid zijn met de grondportefeuille via de IFLO-methode geactualiseerd en vastgesteld op € 4.442.113. Dit bedrag is dan ook opgenomen in het benodigd weerstandsvermogen.

Verliesvoorzieningen

De stand van de voorziening verliezen bouwgrondexploitatie was per 1 januari 2026 € 250.669. De verliesvoorziening wordt eenmaal per jaar gemuteerd bij de jaarrekening op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 31 december van dat betreffende jaar. Naar verwachting wordt de grondexploitatie gesloten per 31-12-2026. Wat betekent dat daarna de verliesvoorziening kan komen vrij te vallen.

De stand van de voorziening verliezen bouwgrondexploitatie bedraagt naar verwachting per 31-12-2026 € 0.

Verwachte afsluiting grondexploitatie

Grondexploitatie complex Trolliuslaan worden naar verwachting 31-12-2026 gesloten. Als alles volgens planning verloopt, zijn op dat moment alle voorzienbare werken, werkzaamheden en opbrengsten afgerond. De grondexploitaties worden naar verwachten gesloten met een negatief resultaat van respectievelijk, € 255.682 op.  Eindwaarde (31-12-2026).